【圈点】新规后杭州首拍宅地 透露出的信号你看懂了吗?

2017-04-26 22:57 来源:葫芦网

新政策落地对开发商拿地有没有影响呢?土地出让价格能不能被有效地控制呢?

3月25日,杭州出台土地新政,对挂牌出让宗地设定上限价格。根据新规,溢价超过50%需要现房销售;超过70%,开发商需要开放自持比例,自持的面积不能出售。昨天杭州迎来了政策加码后的首次土地出让。新政策落地对开发商拿地有没有影响呢?土地出让价格能不能被有效地控制呢?

新规后杭州首拍宅地

单价39571元中冶“吃下”翠苑

昨天下午2点半,杭州进行了土拍新规公布后的"第一拍"。5宗地块中有2宗涉宅用——翠苑单元商住地和桃源新区的宅地。目前,因为限购力度大,杭州楼市正进入十分微妙的时期,大家都在观望市场会往哪里走。所以,这5宗土地的拍卖,将成为开发商信心的"试金石"而备受关注。

本次拍卖的最后一宗地为杭政储出[2017]8号:翠苑单元XH0903-R21-03、XH0903-B1/B2-14地块,经过八轮报价、十二轮自持比例投报,由86号中冶以205861.0万元总价竞得,楼面价39571元/平方米,溢价率70%,同时需自持16%。

再结合本次的竞拍结果,从表面上看,地价似乎还行,没高得那么离谱。

至少相比于去年年底,杭州2016年年度土地收官拍卖,金隅&中铁联合体以72.91亿元击退绿城,楼面价已达43288元/㎡,溢价率71.53%,已经稳定不少了。

(图片源自“维维说房”)

好了,大家最关心的问题来了:既然地价已经控制了,那么房价该不涨了吧?

影响房价的因素很多,不断诞生的地王确实会刺激购房者的惶恐情绪——从这一点看,地价被控制住,这种刺激总是可以减少一点。

但是,在现行制度和行情下,要让房价平稳,真正的出路是:增加住宅用地的供应。

虽然,杭州昨天出让的2宗宅地,自持比例并不像北京那么高,但多少还是让一部分原本应该拿出来卖的商品房只能租不能卖了。如果以后要出让每一块宅地都如此,都要被自持掉一部分,是不是在一定程度上影响了商品房的供应量?

要让房价平稳,不仅要增加住宅用地的供应,更要增加住宅用地的有效供应——让市场上有更多的商品房,而不是土地多了但盖出来的房子却没有想象的那样多。

(图片源自网络)

有楼市专业人士分析道:“今天杭州拍出的这些地,全部都得现房销售,也就是说,至少得是两年甚至三年后才能拿出来卖,缓解不了现在紧张的供求关系;那么,接下来就算再拍N块地,短期内的供求关系,会不会变呢?至于两三年后,即使供应量真的大增,那也是另一个周期的事情了。”

所以,归根结底,房价的变化,总归是周期性的产物。

商铺整体市场过剩

你还敢投资吗?

说完了新规后杭州的首次土地出让,我们又观察了楼市的一新动向——商铺。

四月中旬(4月10日—4月16日),据某地产机构市场研究统计,杭州新房二手房成交量双双探底回升,而商铺则是“量升价跌”。4月10日—4月16日,杭州市区商铺成交672套,环比前一周上升了44.2%,成交均价21580元/㎡,相比前一周下跌了6.0%。

(图片源自网络)

其实,杭州的商业地产一直以来就被业内人士所诟病,数据显示,从2016年开始,杭州商业地产成交量抬头,库存也呈现出了下降态势。2016年前5个月,杭州商业地产成交15983套,已经达到去年成交量的7成。同时,该5个月杭州商业地产新增8256套,销售总量超过新增量,库存减少了7000多套。

有统计显示,目前杭州商铺的库存还需要80个月才能消化,其中即包括住宅底商和综合体内的商铺。其中,所说的去化80个月周期的商铺,只是领出了预售证的项目,还不包括没领预售证的潜在供应。

业内人士提醒,目前杭州商铺市场呈现整体过剩、局部分化特征,是否可以投资不能一概而论,需要针对具体的房源进行评估,重要考虑的还是地段,不过,目前的行情下,投资还需谨慎。


编辑:夏天

审核:一波

本文系杭州之家整理综合

文字整合:杭州电视台综合频道、新蓝网、浙江在线、“维维说房”微信、透明售房网

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